Obnova stare hiše je drugačna od prenove novejšega objekta. Hiša iz 60., 70. ali 80. let je bila zgrajena po takratnih standardih: s skromno hidroizolacijo, tanko ali nobeno toplotno izolacijo, aluminijasto elektriko in pocinkanimi cevmi. Še starejši objekti imajo lesene stropnike, kamnite ali mešane zidove in apnene omete.
To ni razlog, da hišo podrete. Je pa razlog, da prenove ne začnete pri kopalnici, ampak pri diagnozi.
Obnova hiše – kje začeti?
Začnite pri stvareh, ki določajo obseg in proračun celotnega projekta. Pri ogledu starejše hiše preverimo:
- vlago v kleti in pritličju: madeže, soli (beli cvet) in odstopanje ometov ob tleh,
- temelje in razpoke: poševne razpoke nad okni in vrati lahko kažejo na posedanje,
- stropne konstrukcije: lesene stropnike, montažne stropove ali betonske plošče in njihov poves,
- ostrešje in kritino: stanje lesa, zamakanje in morebitno salonitno kritino z azbestom,
- inštalacije: starost elektro napeljave ter material vodovodnih in odtočnih cevi,
- energetsko stanje: okna, izolacijo podstrešja, fasade in tal proti terenu.
Vrstni red del pri prenovi stare hiše
- diagnoza: vlaga, statika, inštalacije, morebiten azbest,
- rušitve in odstranitev nevarnih materialov,
- konstrukcija: temelji, hidroizolacija, stropi, ostrešje,
- streha, nova okna in grobe inštalacije,
- estrihi, ometi, fasada in toplotna izolacija,
- zaključna dela v notranjosti.
Podroben vodnik po korakih najdete v članku kako se lotiti prenove hiše.
Obnova temeljev stare hiše in vlaga v zidovih
Vlaga v stari hiši ima praviloma enega od treh vzrokov: kapilarni dvig iz temeljev, zamakanje od zunaj (slab odvod meteorne vode, previsok teren ob zidu) ali kondenzacijo v notranjosti, ki se pogosto pojavi šele po menjavi oken.
Prebarvanje ali nov omet težave ne reši. Rešitev je odvisna od vzroka: odkop ob temeljih z drenažo in hidroizolacijo, urejena ponikovalnica in žlebovi, horizontalna zapora v zidu, sanacijski ometi ali urejeno prezračevanje. Pogosto je potrebna kombinacija.
Če so temelji plitvi ali posedajo, statik predvidi podbetoniranje ali ojačitev po odsekih. Gre za zahtevno delo, ki ga izvajamo postopoma, da ne ogrozimo stabilnosti zidov. Pomembno: najprej odpravite vir vlage, nato pustite zidovom čas, da se izsušijo, šele potem vgrajujte nove omete.
Sanacija stropnikov in statike
V hišah izpred 60. let so medetažni stropi pogosto iz lesenih stropnikov. Če je bil les leta izpostavljen vlagi, so konci v zidu lahko trhli. Rešitve segajo od zamenjave poškodovanih koncev in ojačitev z dodatnimi nosilci do sovprežnega leseno-betonskega stropa ali popolne zamenjave konstrukcije. Katera je prava, presodi statik, ki je obvezen tudi pri vseh novih prebojih nosilnih zidov.
Prenova 40, 100 let stare hiše ali kmečke hiše – v čem je razlika
Hiša, stara okoli 40 let, ima običajno betonske plošče, opečne zidove in solidne temelje. Glavno delo so inštalacije, okna, toplotni ovoj, streha in sodobnejši tloris.
Hiša, stara 100 let ali več, je drugačna zgodba. Zidovi so pogosto kamniti ali mešani, brez horizontalne zapore, stropi leseni ali obokani. Taki zidovi morajo »dihati«, zato cementni ometi in parozaporne obloge naredijo več škode kot koristi. Prednost imajo apneni ometi in paroprepustni sistemi izolacije.
Prenova stare kmečke ali kamnite hiše zahteva še več spoštovanja do obstoječega: debelih zidov, majhnih oken, lesenih ostrešij. Toplotno izolacijo kamnite hiše je treba načrtovati previdno, saj napačen sistem ujame vlago v zidu.
Obnova stare hiše ali gradnja nove?
To je eno najpogostejših vprašanj in nanj ni enotnega odgovora. Pošteno vodilo:
- obnova je smiselna, ko so nosilni zidovi in temelji zdravi, lokacija dobra in vam tloris v osnovi ustreza,
- obnova je smiselna tudi, ko bi nova gradnja na isti parceli zaradi prostorskih pogojev pomenila manjši ali drugače postavljen objekt,
- nova gradnja je bolj smiselna, ko so hkrati dotrajani temelji, zidovi in stropi ter bi prenova pomenila skoraj novo hišo z omejitvami starega tlorisa,
- nova gradnja je bolj smiselna, ko so etažne višine prenizke, zidovi pretanki za sodobne zahteve in bi statične sanacije pojedle večino proračuna.
Pri obnovi ohranite konstrukcijo, temelje in pogosto tudi priključke, kar je pomemben del vrednosti. Odločitev pa naj temelji na strokovnem pregledu, ne na občutku. Kaj vpliva na strošek, razlagamo na strani koliko stane prenova hiše.
Gradbeno dovoljenje in spomeniško varstvo
Za vzdrževalna dela, kot so menjava inštalacij, oken, tlakov in kritine brez spremembe naklona, gradbeno dovoljenje praviloma ni potrebno. Pri posegih v nosilno konstrukcijo, dozidavi, nadzidavi ali spremembi namembnosti pa ga običajno potrebujete. Pred začetkom vedno preverite na upravni enoti ali občini.
Če je hiša pod spomeniškim varstvom, potrebujete kulturnovarstvene pogoje in soglasje pristojnega zavoda. Vila Rodica na Bledu iz leta 1906 je bila prenovljena po projektu, usklajenem z Zavodom za varstvo kulturne dediščine, z nadomestitvijo dotrajanih nosilnih konstrukcij in apnenimi ometi v notranjosti. Pri hiši na Tomšičevi v Kranju v starem mestnem jedru uporabljamo materiale na osnovi zgodovinskega veziva.
Te in druge projekte, tudi prenovo počitniške hiše iz 80. let v Gozdu Martuljku, si lahko ogledate med našimi referencami.
Pogosta vprašanja
Kako ugotovim, ali so leseni stropniki še nosilni?
Opozorilni znaki so poves tal, škripanje, razpoke v stropu in sledovi zamakanja. Zanesljivo oceno da le odprtje konstrukcije na kritičnih mestih, običajno ob zunanjih zidovih, in presoja statika. Pri ogledu vam povemo, ali je pregled smiseln.
Ali moram ob obnovi odstraniti salonitno kritino?
Če posegate v streho, mora plošče z azbestom odstraniti pooblaščen izvajalec, odpadek pa se odda kot nevaren. Na strehi, ki je ne obnavljate, plošč ne lomite in ne čistite z visokim tlakom.
Ali je treba v stari hiši zamenjati vse inštalacije?
Pri celoviti prenovi skoraj vedno. Stara elektrika praviloma ne ustreza današnji obremenitvi in varnostnim zahtevam, pocinkane cevi pa so od znotraj zarasle. Menjava inštalacij po zaključnih delih je bistveno dražja kot prej.
Zakaj se je po menjavi oken pojavila plesen?
Nova okna tesnijo bistveno bolje, zato vlaga iz bivanja ostane v prostoru. Brez zračenja ali prezračevalnega sistema in brez izolacije špalet se kondenzira na najhladnejših mestih. Okna, izolacija in prezračevanje morajo biti načrtovani skupaj.
Ali lahko prenovo stare hiše izvedemo postopoma?
Lahko, če se držite pravilnega vrstnega reda in vnaprej načrtujete celoto. Prva faza naj bo konstrukcija, streha in inštalacije, kasnejše faze pa zaključna dela. Postopna prenova je skupaj praviloma dražja, a finančno lažje obvladljiva.
Ali potrebujem arhitekta za obnovo stare hiše?
Pri posegih v konstrukcijo, spremembi tlorisa ali videza in pri zaščitenih objektih da, tudi zaradi dovoljenj. Pri notranji prenovi brez posegov v nosilne dele ni obvezen. Izvajamo tudi po projektih arhitektov investitorjev.
